学术交流|聚焦新政 探索前行----土地整备利益统筹研讨会圆满结束

                                          发布时间:2018-12-11 文章来源:

                                          随着城市二次开发的不断深入,土地整备是城市更新进入存量和增量并重时期后,城市二次开发的另一种重要模式,是保障城市基础设施、公共服务设施和重大产业项目土地供应,一揽子解决土地历史遗留问题,促进城市发展和社区转型的重要手段。


                                          12月4日,“城市二次开发变局——土地整备利益统筹研讨会”于深圳市规划大厦201报告厅顺利举行,各界人士高度关注,会议现场座无虚席、空前火爆。本次研讨会由深圳市城市规划学会主办,我司与合一城市更新集团协办的城市二次开发变局研讨会,也是新一届规划学会协会的第一次学术互动。会议围绕土地整备利益统筹的相关内容展开了深入的交流,期望为行业的发展带来更多的思考。



                                          会议由深圳市规划协会秘书长、中规院深圳分院副总规划师赵迎雪主持,深圳市城市规划学会会长司马晓致辞;深圳市规划国土发展研究?#34892;?#26045;源总规划师、深圳市城市规划设计研究院岳隽总规划师、深圳市新城市规划建筑设计有限公司董事肖靖宇、深圳市蕾奥规划设计咨询股份有限公司总规划师钟威、合一城市更新集团董事总经理罗宇、广东晟典律师事务所执行合伙人钟刚强6位嘉宾进行学术报告;中国城市规划设计研究院院长杨保军、深圳市规划国土发展研究?#34892;?#24635;规划师邹兵、深圳市土地整备局处长余奕鹏、中国城市规划设计研究院深圳分院院长?#23626;稀?#28145;圳市城市规划学会会长司马晓5位嘉宾对研讨会内容进行分析和点评。


                                          六大学术报告围绕政策、规划、实施三大角度,从制度设计?#28966;?#20855;箱、规划、协调、统筹,到最终的利益实现不同侧面进行深入,讲解了土地整备政策演进、城市二次开发从利益协调走向利益统筹、深圳东部地区土地整备的实践、“片区统筹”土地整备新模式探索、工改工产业更新借力土地整备、土地整备项目中的市场资本参与等内容,各大报告干货满满,案例生动有趣,是土地整备工作者从不同视角在历年工作中的实践总结。



                                          土地整备利益统筹政策是对土地的确权,是针对未?#26207;?#24449;转地补偿手续规划建设用地所提出的政策依据。施源总规划师以时间为脉络,通过从整个土地整备背景出发,按照土地整备的发展时间轴,全面系统地对1.0、2.0、3.0不同阶段土地整备进行了介绍,并提出未来的展望。同时,施源总规划师在报告中也提出了一些疑问,包括6号文出台后,整个政策示范效应,跟城市更新未来是否有一些政策趋同,包括协同性判断,引发大家对土地整备发展方向的分析和思考。


                                          深圳市城市规划设计研究院岳隽总规划师从二次开发制度背景出发,阐述了关于深圳城市更新土地整备探索中,利益协调、利益统筹方面的观点。报告理性地从国家、政策演变的逻辑去判断土地整备这件事情,包括单元统筹、手段统筹、主体统筹?#20154;?#32771;。报告最后强调,利益统筹是土地整备的重大贡献。利益统筹在不断探索中,必然实现利益共享。调控手段最后都是对一定个人形成的群体、企业以及更大的形成的组织的利益调控,按照这些利益调控背后还是以人为本的规律。其落实就是体现在更新和整备最终实现的是整个城市跟人民的利益,以人民为?#34892;?#30340;健康发展。



                                          在前面嘉宾的理论基础上,我司董事肖靖宇先生以深圳东部地区的金沙、南布、沙湖、低碳城、四方埔、鹅公岭、上井等8个土地整备项目实践为例,多方面介绍了深圳土地整备在1.0-3.0不同阶段是如何将理论实践运用在土地整备的实际项目中,充分发挥法定图则和其他政策的强大作用,并借力社区基层组织的强大能动性。最后,提出以多手段的组合拳进行“片区整体统筹?#20445;?#24212;?#28304;?#37327;建设下的国土空间管控新模式,并提出对现有政策的?#26207;?#24212;当是?#20013;晟?#25273;墙缝政策,以利益统筹为核心+以政策统筹为支撑+以规划统筹为抓手,共同?#24179;?#29255;区整体统筹”的实施。



                                          深圳市蕾奥规划设计咨询股份有限公司总设计师钟威女士,从长期的法定图则编制者和管理者的角度出发,梳理了土地整备对接法定规划之间的关系。也探索了不同的规模包括50公顷、2.5平?#28966;?#37324;、小于10公顷不同土地的整备的一些特征。她提出,未来土地整备发展需要一个强力统筹,跟更新、跟其他规划所不能覆盖、涵盖的领域统筹。



                                          合一城市更新集团董事总经理罗宇先生阐述了土地整备如何提升产业内容更新升级。他提出,土地整备要助力城市开发,有三个层面重要意义。一是空间层面对于产城融合深层次发展,二是改善环?#22330;?#25552;升城市?#20998;剩?#19977;是关注经济转型和产业升级。同时?#22303;?#29992;地开发特别涉及到产业空间开发,市场主体参与问题,他也提出现在市场主体参与更多到留用地?#26041;?#24179;台交易,在实施方案阶段,就让市场主体参与进来,对将来实施落地更有利。



                                          广东晟典律师事务所执行合伙人钟刚强先生结合自身实务经验,以“关于土地整备利益统筹相关问题的思考”为主题,从利益统筹留用地合作开发模式、搬迁谈判与房屋征收程序衔接、利益统筹与房屋征收模式的比较、搬迁补偿费用承担等方面分析了当前深圳土地整备利益统筹项目实操中的几个重要问题,与大家共同探讨不同情况下土地整备项目中的市场资本参与模式。


                                          报告结束后,杨保军院长、余奕鹏处长、邹兵总规划师、司马晓会长、?#23626;?#38498;长针对6个报告给予了高度的表扬,充分肯定了深圳土地整备是深圳城市开发的大势所趋,土地制度的改革、共商共建、利益共享在全国二次开发中的示范意义和价值。下一步深圳土地整备将着重于?#26207;?#37197;套政策,重点?#24179;?#36739;大面积,?#32469;?#26159;1平?#28966;?#37324;产业空间的土地整备,?#22278;?#19994;、项目与村集体利益的保障的思考。回望城市更新,展望土地整备,为深圳提供高质量发展、高?#20998;?#29983;活是深圳二次开发,赢得城市化下半场?#20889;?#37327;土地开发?#32479;?#24066;建设胜利的重要课题。


                                          会上,中国城市规划设计研究院杨保军院长充分肯定了本次研讨会对了解和探索深圳城市二次开发模式的积极作用,高度赞扬了深圳在土地整备方向的实践创新,对深圳发?#32929;?#33267;对全国城市更新起到一定的示范意义,鼓励深圳的规划师能继续为全国立足深圳的实践上奉献自己的智慧,政策制定要把住边界,要充分结合民间智慧形?#19978;?#32479;的支撑体系。同?#21271;?#39035;更深入的思考一些问题,现阶段土地整备项目开展以政府为主导,对土地财政的依?#21040;?#22810;,其脱离政府的扶持后市场对空间的需求及运转能力与土地整备的高效开发模式是否适配;城市更新日益常态,土地整备是为了满足当前解决空间主要矛盾的新尝试,当不同主体为机会和利益进行博弈时,怎么寻求利益平衡点,如何解决在存量时代?#26032;?#36275;产业升级需求,如?#26410;?#25215;土地原有的历史、记忆、乡愁、文化。


                                          最后,深圳市规划协会秘书长赵迎雪进行总结发言,强调土地整备的价值不仅仅在于本身,政策的设定等,更多在于政府、社会、市场、业主多元共治的模式。我们在探索中可?#22278;?#26029;有调整的机会,构建模式很重要。其次,深圳规划是有能力有智慧将土地整备继续实践下去的,我们?#34892;判模?#35268;划行业未来会以学术为引领,更好的服务深圳这个城市。会后,与会专家进行了合影留念。


                                          我司长期根植于土地整备领域,跟踪土地整备项目近十年,开创了全市土地整备利益统筹的?#32676;櫻?#20840;程参与了深圳 “整村统筹”项目的实践,积累了丰富的实践经验,从1.0时代的《南布社区“整村统筹”土地整备专项规划》到《沙湖社区“整村统筹”土地整备单元规划》,到2.0时代的《国?#23454;?#30899;城坪西片区土地整备利益统筹首期项目》,再到3.0时代的《坪地四方埔社区土地整备》等,前两者是全市最早获批的“整村统筹”土地整备项目,截止目前,我司已开展了三十余项土地整备利益统筹项目,其中,有十余项已列入全市土地整备利益统筹,在长期的实践中深切认识?#28966;?#21010;目标需要强力的实施执行方案,仅有利益统筹是不够的,应当是利益统筹+规划统筹+政策统筹。我司在土地整备领域积累了深厚的政策理论体系和丰富的实践操作经验,培养了一批强大的技术团队,可以为广大合作伙伴提供土地整备全过程的政策解读、技术咨询、规划编制、实施开发等一系列服务内容,抓住利益统筹的牛鼻子,?#20013;?#20026;深圳未来的高?#20998;?#21457;展献计献策。


                                          文字|申岚、夏丽英、戴根平

                                          编辑|元宝






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