【优秀项目展示】深圳市前海深港现代服务业合作区 6、11 开发单元规划

                                          发布时间:2018-09-04 文章来源:深圳规划


                                          项目背景 



                                          为贯彻执行国务院批复精神,进一步落实《前海深港现代服务业合作区总体发展规划》提出的各项任务,于 2010 年 9 月开展《前海深港现代服务业合作区综合规划》( 下称《综合规划》) 编制工作,并于 2012年 4月 26日市政府审议通过。《综合规划》倡导单元开发模式,并为保证单元开发理念在实施阶段得以?#26377;?#35268;划划定了 22 个开发单元和 102个街坊。规划对每个开发单元均要求安排办公、商业、公寓等多种功能业态,并对每个开发单元和街坊的边界、主导功能、总建筑面积、功能混合比例等制定了规划指引。


                                          6、11 单元是前海启动区,为进一步满足规划建设管理的相关要求,使行政审批及规划管理工作“有据可依?#20445;?#24320;展开发单元规划的编制工作。


                                          城市设计平面图


                                          规划思路 



                                          6、11 开发单元位于前海东部门户地区,紧临月亮湾大道,用地面积 118.5 公顷,开发规模 260万平方米。根据《前海深港现代服务业合作区综合规划》要求,6 单元是前海金融产业综合服务区,11 单元为前海信息产业拓展以及生活服务完善区,她是前海中远期发展和建设的单元,又是前海解决近期配套和展示的核心区域。那么,如?#25105;?#26368;小的投入,快速建成高?#20998;?#30340;配套和展示空间,集聚活力,又能满足中远期城市发展目标,动态高效地利用土地?#31354;?#26080;疑是 6、11 单元开发?#28304;?#32479;土地利用和营城模式提出的全新挑战。


                                          单元规划创新性地引入 1.5 级土地开发和可生长的城市建设模式,打破终级式目标蓝图,探索和应对近远期可生长城市的动态规划路径,为集约高效的土地利用和动态?#20998;?#33829;城提供了全新的样本。


                                          六单元效果图


                                          主要内容 



                                          6、11 开发单元作为前海产业拓展以及综合性生活服务区,将动态地见证前海发展,打造动态的?#20998;?#19982;活力的城市门户。基于 1.5 级土地开发和可生长的城市建设模式,滚动开发,有机生长。在近期,企业公馆、青年创新创业梦工场、前海创新商务?#34892;南?#32487;落地,功能集会展交易、新闻发布、外事接待等功能于一体,成为前海的“名片”。远期以建筑组群构建单元门户形象 , 复合开发的指状绿地、?#34892;?#32511;地以及铁路公园等特色空间,对接多层平台形成丰富?#30446;?#20013;花园和街道,弥合道路分割;结合近期建设,改造保留部分临时、永久性建筑,展示前海合作区动态发展历程,实现绿色低碳发展。


                                          十一单元效果图


                                          创新特色 



                                          1. 活态生长型的动态规划

                                          为快速实现新城发展和集聚效应,前海创新地引入 1.5 级土地开发模式,即 8~15 年的临时建设运营模式,高效实现产业、人才集聚,挖掘土地价值,形成滚动开发。一年间打造企业公馆、青年创新创业梦工场等影响力巨大的启动项目,采用建设可移动、可生长的建筑和设施,开展品牌及影响力活动。


                                          不同于传统的蓝图式规划,规划采用“动态模拟、近期开发、远期预留”的策略,为 11 单元制定了近远期不同的发展目标和路径,从土地利用、市政配套、建设指标、空间指引与用地?#23478;?#28385;足不同阶段发展需求,动态高效的循环利用土地


                                          2. 立体生长型的城市设计

                                          设计为消除 6 单元空间、功能和交通的割裂,从“功能一体化,交通人性化,环境个性化”的目标出发,提出立体生长城市设计方案。


                                          (1) 立体交通

                                          通过立体化的支路网系统,优化交通微循环,提升出行的便捷性;运用多层步行系统缝合被割裂的体块和功能,打造步行城市;通过立体化公?#37096;?#38388;激发城市活力。


                                          (2) 东部门户

                                          6、11 单元是从东北侧进入前海的门户地区,有着二分之一的前海展示面,是前海形象的重点打造区域之一。


                                          (A) 组群化造型

                                          为实现未来前海门户的整体鲜明的建筑形象,针对重要地标,规划以地标群落组织代替单一的塔楼控制。


                                          在地标首位度法则下,通过对香港、纽约、伦敦的商务?#34892;?#36827;行分析,本次地标组群由 4~8 栋塔楼组成,地标首位度以 1.5 左右进行控制。


                                          设计通过多因子框定塔楼建设边界,以建筑间距、错位布局、节点退让多因素进行叠加分析,科学合理划定 3000~6000 平方米的塔楼控制线,?#33539;?#22612;楼位置,使组群建筑实现最舒适的城市空间。


                                          (B) 整体界面

                                          整体界面控制是在建筑相互协调的前提下,实现城市界面的多样性,对裙房和塔楼进行分层控制。方案结合轨道站点进行高密度开发,复合布局金融办公、商贸服务等功能,形成多个公共服务?#34892;摹?#22312;主要车行交通节点,设置区域地标,形成前海高端商务金融的门户印象。11 单元东北角及 6单元南北两端,是车辆进入前海的主要视觉焦点,方案中设置突出前海现代、活力形象的地标建筑。同时与其他单元天?#20107;?#24275;协调统一,保证天际线的整体性及层次?#23567;?/span>


                                          (3) 立体化公?#37096;?#38388;网络

                                          6、11 单元被环状水廊道及桂湾公园包围,具有良好的景观环?#22330;?#20854;中现状平南铁路在六单元西侧穿过。


                                          基于前海宝贵的土地资源,从功能、空间、尺度、?#38382;奖?#21270;等匹配度,研究集散广场、邻里公园、街头绿地等三级公?#37096;?#38388;网络秩序,充分利用区内优?#39318;?#28304;均衡布局,实现与区域协调的发展。


                                          一级空间网络为桂湾公园,与地块功能、空间尺度结合,打破孤立?#30446;?#25918;空间布局,创造多变的街道景观。二级空间网络将改造平南铁路作为景观串联点,形成南北向的铁路公园,联系桂湾、月湾公园,打造环形绿廊,联系邻里公园,形成了与区域融合的公?#37096;?#38388;秩序。三级空间网络以林荫道、社区公园形成次绿廊。通过地面、地下复合开发与二层慢行系统,构建丰富多样的公?#37096;?#38388;网络。


                                          铁路公园效果图


                                          实施效果 



                                          在规划建设的指引下,单元开发通过模块化组合、可循环材料运用等,形成可拆分、可拼合、可办公、可展示,用途多样的建筑群组,吸引了2000 多家企业入驻,在动态利用地区土地价?#20302;?#26102;,极大地集聚了地区的人气,提升前海地区的城市活力。


                                          目前,前海 11 单元内的前海管理局、前海展示馆、青年创新创业梦工场、万科企业公馆已经建设完毕。其中青年创新创业梦工场总面积 27176.56平方米,包括会议及展览?#34892;摹?#38738;年创业学院、青年创业园 1~3 号大楼、人才公寓、多功能创新?#34892;摹?#26234;慧前海机房等 8 栋建筑,为深港青年提供良好的创新创业平台。而企业公馆采取 BOT建设方式,由 2.8 万平方米 40 多栋低密度的企业办公楼和部分商业设施组成。项目包括东区企业办公楼和西区的前海会展交?#23383;行?#21450;配套商业组成,截至目前总共有 23 家企业已开始正常运营,整个西区企业入驻率达到 42.59%。


                                          另前海创新商务?#34892;?#24050;经建成,总建筑面积约2.5 万平方米,总投资约 2.1 亿元,成为低容积?#30465;?#33457;园式、高?#20998;?#29616;代商务办公示范园区。


                                          在道路交通及市政基础设施建设方面,目前 6单元的桂湾三路已经建成。怡海大道部分车道已经建成并通车;梦海大道前湾?#25105;?#32463;建成并通车;前湾一路和前湾二路已经建成。






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