【優秀項目展示】深圳市前海深港現代服務業合作區 6、11 開發單元規劃

                                          發布時間:2018-09-04 文章來源:深圳規劃


                                          項目背景 



                                          為貫徹執行國務院批復精神,進一步落實《前海深港現代服務業合作區總體發展規劃》提出的各項任務,于 2010 年 9 月開展《前海深港現代服務業合作區綜合規劃》( 下稱《綜合規劃》) 編制工作,并于 2012年 4月 26日市政府審議通過。《綜合規劃》倡導單元開發模式,并為保證單元開發理念在實施階段得以延續,規劃劃定了 22 個開發單元和 102個街坊。規劃對每個開發單元均要求安排辦公、商業、公寓等多種功能業態,并對每個開發單元和街坊的邊界、主導功能、總建筑面積、功能混合比例等制定了規劃指引。


                                          6、11 單元是前海啟動區,為進一步滿足規劃建設管理的相關要求,使行政審批及規劃管理工作“有據可依”,開展開發單元規劃的編制工作。


                                          城市設計平面圖


                                          規劃思路 



                                          6、11 開發單元位于前海東部門戶地區,緊臨月亮灣大道,用地面積 118.5 公頃,開發規模 260萬平方米。根據《前海深港現代服務業合作區綜合規劃》要求,6 單元是前海金融產業綜合服務區,11 單元為前海信息產業拓展以及生活服務完善區,她是前海中遠期發展和建設的單元,又是前海解決近期配套和展示的核心區域。那么,如何以最小的投入,快速建成高品質的配套和展示空間,集聚活力,又能滿足中遠期城市發展目標,動態高效地利用土地?這無疑是 6、11 單元開發對傳統土地利用和營城模式提出的全新挑戰。


                                          單元規劃創新性地引入 1.5 級土地開發和可生長的城市建設模式,打破終級式目標藍圖,探索和應對近遠期可生長城市的動態規劃路徑,為集約高效的土地利用和動態品質營城提供了全新的樣本。


                                          六單元效果圖


                                          主要內容 



                                          6、11 開發單元作為前海產業拓展以及綜合性生活服務區,將動態地見證前海發展,打造動態的品質與活力的城市門戶。基于 1.5 級土地開發和可生長的城市建設模式,滾動開發,有機生長。在近期,企業公館、青年創新創業夢工場、前海創新商務中心相繼落地,功能集會展交易、新聞發布、外事接待等功能于一體,成為前海的“名片”。遠期以建筑組群構建單元門戶形象 , 復合開發的指狀綠地、中心綠地以及鐵路公園等特色空間,對接多層平臺形成豐富的空中花園和街道,彌合道路分割;結合近期建設,改造保留部分臨時、永久性建筑,展示前海合作區動態發展歷程,實現綠色低碳發展。


                                          十一單元效果圖


                                          創新特色 



                                          1. 活態生長型的動態規劃

                                          為快速實現新城發展和集聚效應,前海創新地引入 1.5 級土地開發模式,即 8~15 年的臨時建設運營模式,高效實現產業、人才集聚,挖掘土地價值,形成滾動開發。一年間打造企業公館、青年創新創業夢工場等影響力巨大的啟動項目,采用建設可移動、可生長的建筑和設施,開展品牌及影響力活動。


                                          不同于傳統的藍圖式規劃,規劃采用“動態模擬、近期開發、遠期預留”的策略,為 11 單元制定了近遠期不同的發展目標和路徑,從土地利用、市政配套、建設指標、空間指引與用地導引,滿足不同階段發展需求,動態高效的循環利用土地


                                          2. 立體生長型的城市設計

                                          設計為消除 6 單元空間、功能和交通的割裂,從“功能一體化,交通人性化,環境個性化”的目標出發,提出立體生長城市設計方案。


                                          (1) 立體交通

                                          通過立體化的支路網系統,優化交通微循環,提升出行的便捷性;運用多層步行系統縫合被割裂的體塊和功能,打造步行城市;通過立體化公共空間激發城市活力。


                                          (2) 東部門戶

                                          6、11 單元是從東北側進入前海的門戶地區,有著二分之一的前海展示面,是前海形象的重點打造區域之一。


                                          (A) 組群化造型

                                          為實現未來前海門戶的整體鮮明的建筑形象,針對重要地標,規劃以地標群落組織代替單一的塔樓控制。


                                          在地標首位度法則下,通過對香港、紐約、倫敦的商務中心進行分析,本次地標組群由 4~8 棟塔樓組成,地標首位度以 1.5 左右進行控制。


                                          設計通過多因子框定塔樓建設邊界,以建筑間距、錯位布局、節點退讓多因素進行疊加分析,科學合理劃定 3000~6000 平方米的塔樓控制線,確定塔樓位置,使組群建筑實現最舒適的城市空間。


                                          (B) 整體界面

                                          整體界面控制是在建筑相互協調的前提下,實現城市界面的多樣性,對裙房和塔樓進行分層控制。方案結合軌道站點進行高密度開發,復合布局金融辦公、商貿服務等功能,形成多個公共服務中心。在主要車行交通節點,設置區域地標,形成前海高端商務金融的門戶印象。11 單元東北角及 6單元南北兩端,是車輛進入前海的主要視覺焦點,方案中設置突出前海現代、活力形象的地標建筑。同時與其他單元天際輪廓協調統一,保證天際線的整體性及層次感。


                                          (3) 立體化公共空間網絡

                                          6、11 單元被環狀水廊道及桂灣公園包圍,具有良好的景觀環境。其中現狀平南鐵路在六單元西側穿過。


                                          基于前海寶貴的土地資源,從功能、空間、尺度、形式變化等匹配度,研究集散廣場、鄰里公園、街頭綠地等三級公共空間網絡秩序,充分利用區內優質資源均衡布局,實現與區域協調的發展。


                                          一級空間網絡為桂灣公園,與地塊功能、空間尺度結合,打破孤立的開放空間布局,創造多變的街道景觀。二級空間網絡將改造平南鐵路作為景觀串聯點,形成南北向的鐵路公園,聯系桂灣、月灣公園,打造環形綠廊,聯系鄰里公園,形成了與區域融合的公共空間秩序。三級空間網絡以林蔭道、社區公園形成次綠廊。通過地面、地下復合開發與二層慢行系統,構建豐富多樣的公共空間網絡。


                                          鐵路公園效果圖


                                          實施效果 



                                          在規劃建設的指引下,單元開發通過模塊化組合、可循環材料運用等,形成可拆分、可拼合、可辦公、可展示,用途多樣的建筑群組,吸引了2000 多家企業入駐,在動態利用地區土地價值同時,極大地集聚了地區的人氣,提升前海地區的城市活力。


                                          目前,前海 11 單元內的前海管理局、前海展示館、青年創新創業夢工場、萬科企業公館已經建設完畢。其中青年創新創業夢工場總面積 27176.56平方米,包括會議及展覽中心、青年創業學院、青年創業園 1~3 號大樓、人才公寓、多功能創新中心、智慧前海機房等 8 棟建筑,為深港青年提供良好的創新創業平臺。而企業公館采取 BOT建設方式,由 2.8 萬平方米 40 多棟低密度的企業辦公樓和部分商業設施組成。項目包括東區企業辦公樓和西區的前海會展交易中心及配套商業組成,截至目前總共有 23 家企業已開始正常運營,整個西區企業入駐率達到 42.59%。


                                          另前海創新商務中心已經建成,總建筑面積約2.5 萬平方米,總投資約 2.1 億元,成為低容積率、花園式、高品質現代商務辦公示范園區。


                                          在道路交通及市政基礎設施建設方面,目前 6單元的桂灣三路已經建成。怡海大道部分車道已經建成并通車;夢海大道前灣段已經建成并通車;前灣一路和前灣二路已經建成。






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